東區 沒落 信義區 競爭
商業思維

東區沒落?東區與信義區的商業競爭

今天是 2020 1月1日,過去一年,東區沒落的題目在媒體中常被提及。所謂的東區分為兩塊,一塊是 SOGO 到頂好商圈,這是最傳統的東區。一塊是明曜百貨到國父紀念館,larry 的辦公室就在這一區。

因為 larry 每天上下班是在國父紀念館商圈這一帶,最為熟悉,二來本篇文章要比較的信義區就在隔壁,所以本篇文章的東區以國父紀念館商圈為代表。

首先我們要了解,東區開始走下坡不是 2019 才發生,幾年前 larry 就觀察到很多一樓的商家開了又關,新的承租商家又在裝修。

再來是因為信義區百貨美食的興起。微風南山 2019 1月開幕,新光三越每館也不停的找厲害的廠商進駐。加上微風信義、微風松高、Bellavita,加上最近開幕的遠百信義A13,客人逛街的體驗,百貨裡面進駐的餐廳,不是東區容易競爭的。當總客人數差不多,旁邊出現了一個超強競爭對手,東區的客人數自然是下降。

如果東區有更厲害的餐廳進駐,這樣客人會不會回來?larry 認為:不會。我有時跟客戶聊,所有的營運都可以再優化,但如果是「物理結構」的限制,就沒辦法。什麼叫「物理結構」的限制?空間的大小,大樓的建築方式,街道的樣貌等,就叫做物理結構的限制。

東區巷弄裡的商家,多半是老舊公寓,一樓當作店面。這樣的環境沒辦法跟信義區的香堤大道競爭,香堤大道是徒步區,兩側是明亮的百貨公司,二樓三樓還有戶外走廊和天橋。

那就真的沒辦法了嗎?除非東區店面的利益相關者能認清自己,認清市場,改變定位。

忠孝東路四段這邊有大量的公司,大量的上班族。larry 每天午餐晚餐時間,其實並不是很容易找到適合一般上班族吃飯的店家,我相信這邊大量的上班族,很多時候也不知道要吃什麼。

想像,如果有一家高 CP 值,看起來又衛生明亮的便當店,我認為是會排隊到爆。

東區的人潮雖然在走下坡,但每天的上班族,來洽公的人,要吃飯的需求是始終在那裡的。信義區的競爭非常激烈,相對的東區大量的上班族,客人 base 是很穩固的。

專注現在,不要再去緬懷往日榮景,就看東區店面利益相關者的認知能否改變。

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